值此非常時(shí)期，疫情防控趨勢(shì)向好但形勢(shì)依然嚴(yán)峻，打贏疫情防控戰(zhàn)，政府要攻堅(jiān)，我們每個(gè)人也在努力戰(zhàn)“疫”。對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著各地陸續(xù)復(fù)工的開(kāi)始，此次疫情給建筑企業(yè)帶來(lái)的困難和挑戰(zhàn)才剛剛開(kāi)始。疫情對(duì)工期的影響，對(duì)招聘和管理勞務(wù)工人的影響，對(duì)人、材、機(jī)價(jià)格上漲的影響等等，都將給建筑企業(yè)帶來(lái)巨大的壓力。本文針對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本的影響，以及所面臨的相關(guān)問(wèn)題和困難，提出我們的建議和對(duì)策供大家參考。

疫情影響因素勢(shì)必導(dǎo)致總成本增加，增加幅度目前尚不能準(zhǔn)確判斷，需視疫情結(jié)束時(shí)間待定，我們判斷主要影響體現(xiàn)在如下方面：

1、疫情影響導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用相應(yīng)增加；

2、防疫措施物資采購(gòu)造成管理費(fèi)用增加（目前已有多地發(fā)文將防疫成本列為工程造價(jià)）；

3、施工單位因疫情所造成的成本風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有一部分轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商。

4、對(duì)總成本影響幅度預(yù)估：因影響因素居多，不同公司、不同項(xiàng)目、不同區(qū)域也不盡相同，無(wú)法具體定量分析，以某大型房地產(chǎn)各區(qū)域公司預(yù)估對(duì)總成本影響程度預(yù)估參考：深圳公司預(yù)計(jì)3%-4%甚至更高，蘇州、黑龍江公司預(yù)計(jì)5%，湖北公司預(yù)計(jì)9%。（僅供參考，以實(shí)際增加幅度為最終數(shù)據(jù)）

基于目前疫情期間，受國(guó)家政策及防疫隔離嚴(yán)密舉措影響，勞務(wù)工人流動(dòng)受限，工程延期復(fù)工已成定局。

（圖 各地建設(shè)項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間洞察-2.15掃描）

?影響大?。阂咔榭赡軙?huì)導(dǎo)致工期延后多長(zhǎng)時(shí)間？

據(jù)某大型房地產(chǎn)企業(yè)征集了各分公司對(duì)工期延期影響預(yù)判：疫情可控情況下，黑龍江、云南、廣東公司預(yù)計(jì)延期復(fù)工1個(gè)月，上海、蘇州、浙江公司預(yù)計(jì)延期復(fù)工1-2個(gè)月。整體評(píng)估各項(xiàng)目工期按年前計(jì)劃安排整體滯后40-50天時(shí)間（湖北、嚴(yán)寒地區(qū)除外）。小編也比較認(rèn)同，本次疫情對(duì)工期的影響預(yù)計(jì)在1-2個(gè)月（從政府通告的開(kāi)、復(fù)工時(shí)間后起算）。

?應(yīng)對(duì)策略：策劃前置，協(xié)同提效，盡可能減小延期復(fù)工對(duì)項(xiàng)目工期的影響

目前各地市正陸續(xù)推出復(fù)工舉措，各項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)組織復(fù)工，為盡可能減小延期復(fù)工對(duì)項(xiàng)目工期的影響，后續(xù)需采取相應(yīng)趕工措施。

1.合理延長(zhǎng)合同工期

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中確因受疫情影響或疫情防控工作需要不能按時(shí)履行合同的，建設(shè)單位和施工企業(yè)、工程總承包企業(yè)可依法適用不可抗力有關(guān)規(guī)定，妥善處理因疫情防控產(chǎn)生的工期延誤風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)綜合考慮合同的簽訂時(shí)間，根據(jù)實(shí)際情況合理順延工期，具體延長(zhǎng)期限由雙方協(xié)商后重新確定（但正常春節(jié)假期通常已考慮在合同約定工期內(nèi)，一般不可順延）。

2. 妥善處理工期延誤

疫情防控期間未復(fù)工的項(xiàng)目，工期應(yīng)予以順延，順延工期計(jì)算應(yīng)注意起止時(shí)間。目前已有多地發(fā)文中（如陜西）明確了合理延長(zhǎng)合同工期的計(jì)算方法。

新冠疫情順延工期計(jì)算方式（參考）：順延工期計(jì)算從當(dāng)?shù)厥∈姓畣?dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng))至解除之日止；

各地政策-順延工期計(jì)算節(jié)選

★陜西?。簭年兾魇≌疀Q定啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)（2020年1月25日）之日起至解除之日止。

★湖南?。菏苄鹿诜窝滓咔橛绊?，疫情防控期間未復(fù)工的項(xiàng)目，工期應(yīng)按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）第9.10不可抗力的規(guī)定予以順延，順延工期計(jì)算從2020年1月23日起（湖南省決定啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)）至解除之日止；疫情防控期間復(fù)工的項(xiàng)目，建設(shè)工程合同雙方應(yīng)友好協(xié)商，合理順延工期。

★河南省-鄭州市：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中確因受疫情影響或疫情防控工作需要不能按時(shí)履行合同的，允許合理延長(zhǎng)合同工期，具體延長(zhǎng)期限由雙方協(xié)商后重新確定。

如遇當(dāng)?shù)匾?guī)定不明確的，我們建議應(yīng)當(dāng)以國(guó)家正式公告疫情為基本的認(rèn)定時(shí)間點(diǎn)，即我國(guó)衛(wèi)健委2020年1月20日發(fā)布公告將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，在此之前簽訂合同的，原則上可以構(gòu)成對(duì)疫情的不能預(yù)見(jiàn)，適用不可抗力免責(zé)規(guī)定，但具體到每一個(gè)工程發(fā)承包項(xiàng)目中，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人的認(rèn)知能力、工程項(xiàng)目的性質(zhì)等多方面因素進(jìn)行具體分析。

★國(guó)家衛(wèi)健委：2020年1月20日，國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)將“新冠肺炎”納入《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施。

3.明確趕工措施費(fèi)用計(jì)算原則和方法

因不可抗力引起或?qū)⒁鸸て谘诱`，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；疫情防控期間要求復(fù)工及疫情防控解除后復(fù)工的工程項(xiàng)目，如需趕工，趕工措施費(fèi)用另行計(jì)算并明確趕工措施費(fèi)用計(jì)算原則和方法。

由于此次疫情的嚴(yán)重影響，建設(shè)工程項(xiàng)目復(fù)工后，原勞務(wù)分包企業(yè)可能無(wú)法再向工地提供足夠數(shù)量的勞務(wù)人員，建筑工人短缺是大概率事件。而隨著建筑工地大面積集中復(fù)工或新開(kāi)工，用工需求集中爆發(fā)，預(yù)計(jì)人工工資變化幅度較大。

?影響大小：疫情后預(yù)計(jì)人工單價(jià)短期內(nèi)會(huì)有多少漲幅波動(dòng)？

同樣據(jù)某大型房地產(chǎn)企業(yè)征集了各分公司，在疫情可控情況下，對(duì)人工價(jià)格影響預(yù)判：短期內(nèi)小幅上漲。疫情得到控制后會(huì)趨于平穩(wěn)。各地在復(fù)工初期人工費(fèi)的漲幅，深圳、蘇州公司預(yù)計(jì)為10%，上海公司預(yù)計(jì)為10%-20%，湖北公司預(yù)計(jì)為20%。

另外廣材產(chǎn)品線，全國(guó)各地各類型的TOP10企業(yè)用戶進(jìn)行了調(diào)研訪談，在有效回收的70多份問(wèn)卷中，大部分成本人員提到人工上漲因素值得關(guān)注。小編認(rèn)為，各地市場(chǎng)人工費(fèi)預(yù)計(jì)在復(fù)工的短期內(nèi)會(huì)有10-20%的漲幅波動(dòng)。

2020年2月11日，廈門市建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于發(fā)布廈門市建設(shè)工程人工費(fèi)動(dòng)態(tài)指數(shù)的通知》（廈建筑【2020】5號(hào)），將廈門市人工費(fèi)動(dòng)態(tài)指數(shù)上調(diào)至1.2016。疫情防控期間招標(biāo)、開(kāi)工及在建的建設(shè)項(xiàng)目，其人工費(fèi)執(zhí)行此人工費(fèi)動(dòng)態(tài)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

預(yù)計(jì)接下來(lái)的一段時(shí)間，各地建設(shè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)，會(huì)進(jìn)一步加大人工、材料價(jià)格的采集、測(cè)算、調(diào)整頻率，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)價(jià)格信息和價(jià)格預(yù)警，為合理確定和調(diào)整工程造價(jià)提供依據(jù)。

?應(yīng)對(duì)策略：分析合同，關(guān)注政策，加強(qiáng)人工費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查，明確計(jì)量依據(jù)

承發(fā)包雙方應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，及時(shí)做好建筑工人實(shí)名登記和市場(chǎng)工資的調(diào)查，疫情防控期間完成的工程量，其人工費(fèi)可由承發(fā)包雙方簽證確認(rèn)并按實(shí)調(diào)整。相關(guān)建議如下：

1、人工費(fèi)按合同約定調(diào)整。通常人工單價(jià)作為政策性調(diào)整的內(nèi)容，合同約定風(fēng)險(xiǎn)外應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)，應(yīng)予以調(diào)整。合同約定不能調(diào)整的，發(fā)承包雙方應(yīng)依據(jù)工程的實(shí)際情況，按情勢(shì)變更原則，通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議重新約定。

2、做好建筑工人實(shí)名登記，明確計(jì)量依據(jù)。在應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情停工期間，承包人應(yīng)發(fā)包人要求留在施工場(chǎng)地的必要人員費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)撤離不必要的現(xiàn)場(chǎng)人員，并收集保存現(xiàn)場(chǎng)必要人員的人員名單、支出費(fèi)用憑證，作為計(jì)量依據(jù)。

3、做好建筑工人市場(chǎng)工資的調(diào)查。因疫情影響，建筑工人短缺，工資變化幅度較大，及時(shí)做好建筑市場(chǎng)人工工資的調(diào)查，對(duì)行業(yè)主導(dǎo)部門的人工費(fèi)指數(shù)，要與市場(chǎng)實(shí)際人工費(fèi)價(jià)格多做比較，承發(fā)包雙方應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，疫情防控期間完成的工程量，其人工費(fèi)可由承發(fā)包雙方簽證確認(rèn)并按實(shí)調(diào)整。

4、了解各地疫情防控期間相關(guān)人工費(fèi)政策

各地政策-人工費(fèi)部分節(jié)選

★浙江省：疫情防控期間繼續(xù)施工的項(xiàng)目，可在工程造價(jià)中單列疫情防控專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照每人每天40元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。

★江蘇省-無(wú)錫市：2020年2月8日，無(wú)錫市發(fā)布《關(guān)于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情后 我市建設(shè)工程施工合同履約及工程價(jià)款調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)》：“在國(guó)家法定春假期間，疫情防控管控點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的結(jié)算人工工資單價(jià)按人工指導(dǎo)價(jià)的3倍計(jì)取，合同有約定的按合同且不得低于上述標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>

★廈門市建設(shè)局：疫情防控期間招標(biāo)、開(kāi)工及在建的建設(shè)項(xiàng)目，其人工費(fèi)執(zhí)行《廈門市建設(shè)局關(guān)于發(fā)布廈門市建設(shè)工程人工費(fèi)動(dòng)態(tài)指數(shù)的通知》（廈建筑【2020】5號(hào)）。招標(biāo)公告在廈建筑【2020】5號(hào)文件實(shí)施前發(fā)布的，人工費(fèi)按招標(biāo)文件合同條款執(zhí)行，疫情期間（2月11日至疫情結(jié)束）完成的工程量，其人工費(fèi)應(yīng)執(zhí)行廈建筑【2020】5號(hào)文，并隨工程進(jìn)度款同期調(diào)整、支付。

現(xiàn)已有多地發(fā)文將防疫成本列為工程造價(jià)的組成部分，但是具體的處理方式不盡相同，需要關(guān)注各地文件規(guī)定。

各地政策-防疫成本節(jié)選

★湖南?。阂咔榉雷o(hù)費(fèi)：疫情防控未解除期間，復(fù)工需增加的口罩、酒精、消毒水、手套、體溫檢測(cè)器、電動(dòng)噴霧器等疫情防護(hù)物質(zhì)費(fèi)用和防護(hù)人員費(fèi)用，由承發(fā)包雙方按實(shí)簽證，進(jìn)入結(jié)算，疫情防護(hù)費(fèi)應(yīng)及時(shí)足額支付。

★河南省-鄭州市：將防疫成本列入工程造價(jià)。將“新冠肺炎”疫情明確設(shè)定為《建設(shè)工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力。將防疫期間施工單位在對(duì)應(yīng)承建項(xiàng)目所產(chǎn)生的防疫成本列為工程造價(jià)予以全額追加。

★浙江省：疫情防控期間繼續(xù)施工的項(xiàng)目，可在工程造價(jià)中單列疫情防控專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照每人每天40元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。

★山東-青島市：由于疫情防控措施落實(shí)產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)用可列入工程造價(jià)成本。

★廈門市建設(shè)局：疫情防控期間招標(biāo)、開(kāi)工以及在建的建設(shè)項(xiàng)目，達(dá)到項(xiàng)目主管部門要求的疫情管控開(kāi)復(fù)工條件的，安全文明施工費(fèi)率可上浮20%。招標(biāo)時(shí)按疫情防控要求調(diào)整計(jì)取了相應(yīng)的安全文明施工費(fèi)，但開(kāi)工時(shí)疫情已結(jié)束未實(shí)際發(fā)生疫情防控措施投入的，結(jié)算時(shí)應(yīng)扣減上調(diào)的安全文明施工費(fèi)用。

?應(yīng)對(duì)策略：了解各地復(fù)工政策，落實(shí)疫情防控方案，合理計(jì)算防疫成本，確保?？顚Ｓ?/span>

1. 提前落實(shí)工程復(fù)工后的疫情防控管理方案和措施

目前各地一般要求工程復(fù)工前，嚴(yán)格做好擬返人員排查管理，編制疫情防控方案，落實(shí)隔離區(qū)域、配套設(shè)施和管理措施，備齊疫情防控物資，做好衛(wèi)生清理和消毒等工作，落實(shí)工程復(fù)工后的管理方案和措施。

2. 合理計(jì)算防疫成本

（1）防疫成本前提條件：疫情防控期間，建設(shè)工程確因需要必須施工的；

（2）防疫成本具體內(nèi)容：具體根據(jù)各地疫情管控開(kāi)工條件，或招標(biāo)文件中的防控要求，一般包括口罩、酒精、消毒水、手套、體溫檢測(cè)器、電動(dòng)噴霧器等疫情防護(hù)物質(zhì)費(fèi)用和防護(hù)人員等相關(guān)費(fèi)用；

（3）防疫成本調(diào)整細(xì)則：鄭州市規(guī)定“由承發(fā)包雙方按實(shí)簽證，進(jìn)入結(jié)算，疫情防護(hù)費(fèi)應(yīng)及時(shí)足額支付”；

（4）防疫成本計(jì)算時(shí)間：自文件發(fā)布之日起施行，有效期暫定三個(gè)月(以鄭州建設(shè)局發(fā)文為例)。

（5）防疫成本具體數(shù)額：浙江住建廳明確：疫情防控期間繼續(xù)施工的項(xiàng)目，可在工程造價(jià)中單列疫情防控專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照每人每天40元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。

溫馨提示：針對(duì)防疫成本的計(jì)算、列項(xiàng)、支付等，各地有不同的規(guī)定，詳細(xì)內(nèi)容可以參閱本地政府相關(guān)指導(dǎo)文件。

3. 防疫費(fèi)用?？顚Ｓ?/span>

施工單位在使用疫情防護(hù)費(fèi)用時(shí)，必須做到專款專用，認(rèn)真做好一線施工人員的疫情防護(hù)保障，把防疫工作放到首位，確保施工人員的人身健康。