營改增，新老工程項目區(qū)分必知！

建筑業(yè)營改增5月1日全面實施，大概是建筑企業(yè)2016年的頭等大事。營改增過渡期內，新老項目如何銜接？怎么才能最大限度減少損失？我們整理了知名稅務專家肖太壽博士的有關解讀，供企業(yè)參考。

第一，營改增過渡期執(zhí)行的原則是什么？

原則是：新項目新政策，老項目老政策。新項目按增值稅率處理，老項目繼續(xù)按照營業(yè)稅處理。

第二，什么叫新項目？什么叫老項目？

新老項目劃分為四種情況：

1、第一個標準是以工程施工許可證為標準的。營改增之前簽訂的建筑施工合同，但沒有辦理施工許可證，工程未動工，5月1日后才辦理施工許可證，工程正式動工的項目，叫做新項目。

2、第二個標準是以合同為準。5月1日后簽訂施工合同的項目叫做新項目。

3、5月1日前未完工、營改增之后繼續(xù)施工的項目，叫做老項目。

4、“先上車后買票”的行為，5月1日之前沒有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續(xù)，但已正式動工了，5月1日后補辦手續(xù)的工程，還叫做老項目。

第三，必須明白的六種情況

1、5月1日前采購的建筑材料已經(jīng)用于工程項目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而獲得了供應商開具的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅的進項稅。

2、5月1日前購買的辦公用品、機械設備等固定資產及其他存量資產，但未獲得發(fā)票，5月1日后才獲得增值稅專用發(fā)票，同樣不可以抵扣增值稅的進項稅。

3、5月1日前已完工但未結算，5月1日后結算并收到工程款，繼續(xù)按3%交營業(yè)稅，繼續(xù)開建安營業(yè)稅發(fā)票。

4、5月1日前完工而且進行了結算，但業(yè)主一直拖欠工程款，5月1日后業(yè)主才支付工程款，施工企業(yè)繼續(xù)按3%交建安稅，開建安發(fā)票。

5、5月1日前已經(jīng)完工以及營改增之前未完工的施工項目，營改增之后繼續(xù)施工的項目，可能有兩種方法處理，第一，繼續(xù)按照老政策執(zhí)行，就是按3%上建安稅，第二，執(zhí)行3%的稅率簡易增值稅。這兩種到底是哪一種？以相關文件出來為準。

6、5月1日后，新老項目交替出現(xiàn)，共同經(jīng)營、共同生產的情況下，必須要分開采購，分開核算，分開決算。5月1日后老項目產生的增值稅的進項稅，不可以在新項目進行抵扣。

營改增后，房地產業(yè)該怎么做？

         自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，房地產業(yè)納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。財稅【2016】36號及國家稅務總局公告2016年第18號對房地產業(yè)營改增做出具體規(guī)定，今天小編為您整理如下：
1、納稅人：

　　在中國境內銷售不動產的單位和個人。
        銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

2、稅率和征收率：

　　銷售不動產稅率為11%，征收率5%。

3、納稅義務發(fā)生時間：

　　房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。其他情況適用一般規(guī)定。

4、納稅地點和征收管理：

　　（1）銷售不動產在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （2）其他個人銷售或者租賃不動產，應向不動產所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （3）納稅人銷售取得的不動產，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。
        （4）其他情況適用一般規(guī)定。

5、不征稅項目：

　　（1）房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。
        （2）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產轉讓行為。

6、簡易計稅：

　�。�1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （3）房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

7、差額征稅：

　�。�1）房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
        （2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （3）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），應適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （4）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
        （5）小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
         （6）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

8、稅收優(yōu)惠及過渡辦法：

　�。�1）個體工商戶和個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
        （2）個體工商戶和個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
        （3）個人銷售自建自用住房免征增值稅。

9、其他規(guī)定：

　　原增值稅一般納稅人和適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動產以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。