在招投標(biāo)階段就要開始實行項目成本控制

  房地產(chǎn)建設(shè)項目招標(biāo)階段是業(yè)主通過招標(biāo)活動確定建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者（即承包商），并簽訂承包合同的過程。在這一階段，需要完成項目的招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)和合同的談判、簽訂等工作，這些工作對項目投資影響很大。在此階段，投資控制的主要工作內(nèi)容和方法有：

    一合理劃分標(biāo)段

    招標(biāo)標(biāo)段的劃分對投資控制有一定的影響，這種影響是由多方面因素造成的，其中最直接影響的是由管理費的變化引起的。一般情況下，一個房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)作為整體進行招標(biāo)，這樣有利于建設(shè)實施過程的統(tǒng)一管理，人工、機械設(shè)備、臨時設(shè)施等可以統(tǒng)一使用，可降低相應(yīng)費用，但承包商可能需要進行分包。在這種情況下，業(yè)主付與承包商分包給分包商的價格一般會比業(yè)主直接發(fā)包給承包商（即前述的分包商）的相應(yīng)價格高，所以項目整體招標(biāo)的總投資一般會比劃分標(biāo)段招標(biāo)累加的總投資高。反之，若業(yè)主直接發(fā)包，當(dāng)出現(xiàn)各個獨立的承包商之間的協(xié)調(diào)十分困難時，會造成工期的延長和投資的增加，所以應(yīng)具體分析房地產(chǎn)建設(shè)項目的情況，合理劃分招標(biāo)標(biāo)段。從投資控制角度來看，如果房地產(chǎn)建設(shè)項目的各項工作能銜接、配合好，交叉少、專業(yè)性強，責(zé)任清楚，則可考慮劃分標(biāo)段發(fā)包；反之，則應(yīng)考慮將房地產(chǎn)建設(shè)項目作為一個整體發(fā)包，因為由一個承包商進行協(xié)調(diào)和管理，比業(yè)主更容易做好銜接工作。

    如果采用分標(biāo)段進行招標(biāo)，應(yīng)合理劃分各標(biāo)段的招標(biāo)范圍，明確各標(biāo)段合同包的工作界限和責(zé)任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達到控制投資和保證工期的目的。

    二編制工程量清單和招標(biāo)控制價

    工程量清單和招標(biāo)控制價是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱及其相應(yīng)數(shù)量的明細清單和價格，是按照招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙和國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（以下簡稱“計價規(guī)范”）、省統(tǒng)一計價依據(jù)的要求，將擬招標(biāo)的全部項目和內(nèi)容編制成表格和文字說明。工程量清單和招標(biāo)控制價應(yīng)根據(jù)項目的實際情況進行編制，如：具備完整施工圖紙和只有初步設(shè)計圖紙而未具有施工圖紙的編制方法是不盡相同的。下面分別介紹：

    1具備完整施工圖紙

    1.1準(zhǔn)備工作

    了解房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工圖紙和進度要求，熟悉編制工程量清單和招標(biāo)控制價所需要的主要法律法規(guī)、計價依據(jù)、有關(guān)文件規(guī)定和材料設(shè)備價格信息等。

    1.2計量工作

    按照計價規(guī)范的規(guī)定，根據(jù)施工圖紙計算工程量，做到：

    (1)按計價規(guī)范規(guī)定正確描述工程量清單項目，要求詳細表達各清單項目的特征及內(nèi)容；

    (2)準(zhǔn)確計算各分部分項工程項目的工程量；

    (3)參加施工圖紙會審會議，對設(shè)計圖紙有疑問或表達不清楚的，及時向設(shè)計單位和業(yè)主反映，使施工圖紙更清楚、更完善；

    (4)根據(jù)施工圖紙會審意見和招標(biāo)答疑會議紀(jì)要，及時、準(zhǔn)確地修正工程量清單項目及其相應(yīng)的工程量；

    (5)參照常規(guī)施工組織方案，合理確定措施項目及其工程量。
 1.3定價工作

    (1)結(jié)合實際應(yīng)用的典型案例，進一步分析設(shè)計階段選型的各種材料設(shè)備優(yōu)缺點，并進行市場詢價，確定材料設(shè)備的價格；

    (2)根據(jù)有關(guān)施工規(guī)范及類同工程的實踐經(jīng)驗，確定措施項目費；

    (3)針對房地產(chǎn)建設(shè)項目實際情況，界定其他項目的范圍、內(nèi)容和要求，估算其他項目費，并與業(yè)主商定預(yù)留金；

    (4)根據(jù)計價依據(jù)的規(guī)定和確定的材料設(shè)備價格，分析工程量清單項目的綜合單價，計算分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金，匯總項目投資。

    1.4報告工作

    當(dāng)各專業(yè)項目投資計算結(jié)束后，應(yīng)撰寫編制報告，報告做到：

    (1)應(yīng)用電子表格，列出各專業(yè)項目投資，達到直觀清晰，一目了然地掌握項目各專業(yè)項目投資情況；

    (2)對計價過程的主要技術(shù)問題作出必要的說明，并明確已考慮的風(fēng)險；

    (3)對材料設(shè)備價格的確定作出詳細的說明；

    (4)對其他項目費的取定作出分析和說明，明確該費用考慮的主要因素，避免施工階段發(fā)生糾紛；

    (5)明確所有成果文件和報告歸類、采集的方法，并貯存于項目信息系統(tǒng)，確保項目資料的完整和備查。
 2只有初步設(shè)計圖紙而未具有施工圖紙

    在只有初步設(shè)計圖紙而未具有施工圖紙的條件下進行施工招標(biāo)，是因為項目受工期要求緊等特殊原因的影響而不得已采用的招標(biāo)，是屬于邊設(shè)計、邊招標(biāo)、邊施工的“三邊”工程。由于沒有施工圖紙作依據(jù)，而初步設(shè)計圖紙又對一些關(guān)鍵部位和大樣等沒有表達清楚，這給編制工程量清單和招標(biāo)控制價帶來了極大的困難，所以需要采取非常規(guī)的編制方法，即模擬或選用類同施工圖紙進行編制。

    2.1準(zhǔn)備工作

    研究房地產(chǎn)建設(shè)項目的初步設(shè)計圖紙，充分領(lǐng)會設(shè)計人員的意圖和業(yè)主的要求，及時與設(shè)計人員進行溝通，熟悉編制工程量清單和招標(biāo)控制價所需要的主要法律法規(guī)、計價依據(jù)、有關(guān)文件規(guī)定和材料設(shè)備價格信息等。

    2.2計量工作

    按照計價規(guī)范的規(guī)定，根據(jù)初步設(shè)計圖紙估算工程量，做到：

    (1)準(zhǔn)確計算能計算的工程量（如建筑面積等）；

    (2)參考估算、概算文件的工程量清單項目和工程量，比照類同工程的工程量清單項目設(shè)置情況，正確設(shè)置工程量清單項目，保證項目齊全，避免錯項、漏項；

    (3)參照類同工程實際發(fā)生的工程量，結(jié)合設(shè)計參數(shù)，以初步設(shè)計圖紙為依據(jù)，合理確定工程量清單項目的工程量；

    (4)參考常規(guī)施工組織方案，合理確定措施項目及其工程量。
 2.3定價工作

    參照“具備完整施工圖紙”的做法。

    2.4報告工作

    參照“具備完整施工圖紙”的做法。

    三分析投標(biāo)報價，協(xié)助合同價格談判

    承包商的投標(biāo)報價、合同價格的確定是否合理，直接關(guān)系到工程的施工質(zhì)量、工期和投資。而由于我國招標(biāo)投標(biāo)政策規(guī)定而引起習(xí)慣性的評標(biāo)時間過短等原因，造成難以全面評審?fù)稑?biāo)報價的合理性，所以必須在中標(biāo)后對中標(biāo)單位的投標(biāo)報價進行分析，把投標(biāo)報價的疑難問題匯總，編制出投標(biāo)報價分析報告，作為合同價格談判的參考依據(jù)，也可在開工前修正承包商的不合理報價，避免施工過程索賠事件的發(fā)生，降低投資風(fēng)險。

    四結(jié)合投標(biāo)報價，分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟的合理性

    施工方案的不同，不僅會影響工程工期和質(zhì)量，而且會影響項目投資。由于承發(fā)包雙方利益取向不同，通常承包商在確定施工方案或選擇施工技術(shù)措施時，有意使施工方案或施工技術(shù)措施復(fù)雜化，并努力得到業(yè)主的認(rèn)可，謀求在施工過程中創(chuàng)造條件提出索賠，所以應(yīng)認(rèn)真審查施工方案或選擇的施工技術(shù)措施。通過對擬定的若干施工方案或施工技術(shù)措施的技術(shù)經(jīng)濟進行分析，并重點放在審查其平面布置、進度計劃、施工方法（流水作業(yè)）、機械配置等經(jīng)濟合理性，同時結(jié)合投標(biāo)報價，選用最適宜的施工方案，減少因不合適的施工方案或不必要的施工技術(shù)措施而帶來的額外增加費用。